公共租赁住房的需求函数探索论文

2020-09-24 02:27:57 66

摘要：公租房是我国“十二五”期间经济适用房的重点发展，可以有效解决“三文治”住房问题。自2010年以来，住房和城乡建设部等七部委联合发布了《关于加快公共租赁住房发展的指导意见》，各市积极开展了公共租赁住房建设。现在，北京和重庆等试点城市已经开始推出第一批公共租赁住房，但这反映了一个“寒冷的市场”，那么真正影响公共租赁住房需求的因素是什么？本文通过对武汉市红山区的实地调查，分析了影响公租房需求的因素，并探讨了其需求函数，以期对公租房的建设提出意见。

关键字：公共租赁住房；需求;夹心层

.1。引言和文献综述

随着中国城市化的发展，大量的农村剩余劳动力已经转移到城市，不仅创造了城乡二元体系，而且还形成了双重城乡体系。城市结构。但是，城市的高房价给中低收入群体（尤其是流动工人）带来了住房问题。

童唐军（2011）认为，高房价的一个重要原因是住房社会政策和房地产市场这两个概念之间缺乏区别。在1998年以前，住房政策模型是计划经济体制下住房的有形分配和福利分配，以及过渡时期住房商品化的试验阶段。从1998年开始，住房市场化基本实施，住房公积金制度全面实施，努力建设经济适用住房和廉租住房。 1998-2004年是中国住房改革的阶段，它是完全停止福利性住房，实施住房商品化和实施住房保障的阶段； 2005年后，中国的住房政策由注重住房市场化向加强住房保障转变。制度主要由三个层次组成：高收入者购房和租赁商品房，为低收入者提供经济适用房和向低收入者提供低价住房。租金

。可以看出，1998年的住房改革是市场化的改革思路。该政策的缺点是，只有长期的房地产政策，缺乏住房的社会政策，不完整的住房保障制度，政府才会将困难群体的住房责任移交给市场。 。当所有需要住房的居民转向房地产市场时，住房价格和投机性需求飞涨，市场因此失败。

在房价持续居高不下的情况下，城市低收入家庭可以申请廉租房和经济适用房，但如何解决既不能负担得起经济适用房又不能负担低廉住房的“夹心”住房问题。租房条件？ ？公共租赁住房，称为“公共租赁住房”，是由政府主导，政府投资或政策支持的政策性公共住房建设，以较低的租金出租。在短期内，无法购买商业或经济适用房的“三明治”群体主要包括应届毕业生，农民工等

。 “三明治层”是对住房的需求较大的群体，约占城市人口的20％至40％，经济发达的城市所占比例更高

。同时，在没有政府干预的情况下，市场自愿提供了负担得起的住房，穷人无法满足基本的住房需求（Quigley，2000）

。因此，作为社会住房的主体之一的公共租赁住房可以减少低收入群体（特别是年轻人）对商品住房的需求。

2010年6月12日，包括住房和城乡建设部在内的七个部委联合发布了《关于加快公租房建设的指导意见》，旨在逐步提高住房租赁能力。新员工和农民工的生活条件为了改善这种状况，显然建议大力发展公共租赁住房。同年8月，国家确定北京和重庆等28个城市为使用公积金贷款支持公共租赁住房建设的试点城市。

自2010年以来，重庆市率先在全国范围内大规模建设公共租赁住房，并力争在三年内建成4000万平方米，覆盖200万以上城市住房困难群体

。

两个男提高对出租房屋的需求

为什么在公众中引起广泛关注的公共出租房屋在投放市场时会面临“冷市场”？作者认为，这种现象背后可能有更深层的原因：毫无疑问，“夹心层”要求公共租赁住房解决住房困难，但最终，放弃已经申请或未申请公共租赁住房的可能性很大。成为首批满足其需求的公共租赁住房。潜在需求群体对公共租赁住房的需求是什么？有哪些因素影响对公共租赁住房的需求？公共租赁房屋的需求函数是什么？对这些问题的讨论可以很好地指导我国公共租赁住房的建设，避免盲目重复建设造成的资源浪费。

首先，如果能够确定影响公共租赁住房需求的因素，则可以根据因素类型和影响系数来设计满足大多数租户要求的公共租赁住房质量。公寓类型，选址和设施。以具有成本效益的方式反映在各种因素中。其次，如果我们可以估算公共租赁住房的需求函数，则可以估算出各个地区有多少公共租赁住房可以达到平衡，避免供大于求或供过于求，节省资源并提高效率。根据住房和城乡建设部的计划，2011年中国经济适用住房项目建设规模将达到1000万套，比2010年的580万套增长72.4％。将达到1.3万亿元。这是对资源的极大浪费。第三，随着居民生活水平的提高，居民对公租房的质量要求也相应提高。如果他们不调查并了解他们的需求，则盲目建造不合适的公共租赁住房，例如建造大量低质量的保障性住房，可能无法满足“三明治层”或“贫民窟”的要求。伪装，导致居住期短，重复建设后浪费资源。如果可以确定公共租赁住房质量对其需求的影响因素较大，则表明建设方向应该是优质公共租赁住房。这样，生活在优质公共租赁住房社区中的中低收入人群将增加居民的异质性，消除由廉租房和经济适用房引起的社区歧视，这将在减少住房租赁方面产生不可估量的作用。社会犯罪率。

因此，探索对公共租赁住房的需求是有意义的。基于武汉市洪山区150个潜在公共租赁住房需求者的调查数据，探讨决定公共租赁住房需求的因素，然后估算需求函数。

三个数据源和指标

有两种研究方法来研究公共租赁住房的需求曲线。首先是使用租金根据有关房屋出租生产和市场租金的历史数据返还租金。但是，该方法无法获得需求函数的样本回归模型，因为尚未形成公共租赁房屋租金和租金的历史数据，即使存在历史数据，也不一定会形成需求曲线。实际上，这是局部平衡点偏移的结果。平衡轨迹不一定是需求曲线。第二种是使用问卷调查法对公共租赁住房的需求进行主观评估，包括定性问题和需求因素的影响因素。这种方法可以更真实地反映潜在消费者的主观需求，因为他们作为需求的主体，最明确的确切需求，本文采用第二种方法。

因为位于洪山区南湖新城区的公共租赁住房是武汉首批公共租赁住房的所在地，所以本研究中使用的数据来自作者在洪山区的150个公共租赁住房于2011年10月在武汉进行了潜在需求调查问卷。公共租赁住房的供应对象主要是城市中低收入家庭，新雇用的工人（主要是毕业不到5年的大学生）和农民工（主要是农民工）。因此，这三个组主要用于采样。确保性别和其他特征广泛分布。调查人员协助并督促受访者当场填写调查表，消除不规范的填写和遗漏等无效调查表，回收有效调查表143份，回收率为95.33％。样本分配结果如表1所示。

表1公共租赁住房需求的样本分配

说明：（1）教育水平指标的选择：该变量未采用教育年限，但要使用居民已经获得或即将获得的最高教育水平。衡量，考虑到与教育年限相比，教育水平可以更好地反映他们的教育水平和综合素质水平，以及新就业的大学生和移民教育水平指数可以很好地区分作为公共租赁住房主要供应对象的工人。

（2）月平均收入指标的选择：由于申请条件一般要求“每个家庭的平均月收入不超过1500元，新就业人数不超过2500元” ，收入水平根据此标准划分。

（3）最高单位指数的选择：根据国土资源部5月发布的《关于加强保障性住房项目用地管理的通知》，要求该建筑物公租房单位面积应控制在60平方米以内，主面积为40平方米。武汉市第一批公共租赁住房的面积为60平方米。因此，60平方米以内的公寓设计可能更接近居民的需求。作者选择公寓设计而不是房屋面积作为调查指标。如果将单个房间设计为60平方米的单元，那显然是不现实的，而其他单元可以分为两个或三个60平方米的单室。同时，允许联合租金申请。因此，问卷调查项目中的单位类型被合理简化为：一室一厅，两室一厅。

（4）交通系数指标的选择：公共租赁房屋的位置可能大部分在郊区，因此交通便利程度应对公共租赁房屋的需求产生更大的影响。 “可接受的最小运输便利性”通过“工作和住房旅行时间”来衡量，并设置为“便利”和“便利”两个级别，限制为120分钟。

第四，模型设计

我们想了解公共租赁住房的潜在需求者的社会经济特征，例如性别和收入水平，以及其他变量例如租金，公寓类型。影响公共租赁住房质量的因素（例如交通便利程度）会影响潜在需求者的决策。因此，本文选择构建对数模型（Logit Model）显示哪些因素决定了决策者选择特定选项的可能性。

模型如下：

因变量的定义和每个解释变量的值如下：

五，结论分析和政策建议

从回归结果可以看出，“潜在需求的公共租赁住房的应用决策”主要受“设施因素”和“租金”的影响，并且“性别”，“教育地位”，“外国位置”和“收入”。不明显。从实际情况分析上述结论也是合理的。公共租赁住房主要针对农民工，新就业的大学生和当地的贫困家庭。该政策放宽了申请人的户口。因此，这些群体对公租房的需求显然不及“性别”，“学历”和“外国人”，同时，他们的“收入”相对较低，对公众的刚性需求也很大。出租房屋，因此“收入”因素并不重要。由于公共租赁住房的“便利性”和“租赁性”因素具有重大影响，因此公共租赁住房的选址不应太偏僻，而应有更便捷的交通设施。由于需求者是对价格更为敏感的低收入群体，因此，租金设置应合理，并在其承受范围内更好地实现造福人民的目的。